La eficiencia del dinero

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Aprende qué tan eficiente puede llegar a ser tu dinero.

Hace unos días tuve una interesante conversación con un alumno de un curso presencial, él me planteaba que, a su parecer, lo ideal era invertir en propiedades aunque se obtuvieran pocos beneficios, ya que al cabo de 20 o 30 años sería completamente suya y recibiría un gran flujo de dinero todos los meses después de ello. Además, me argumentaba que quizás podría comprar 1 propiedad al año y así, cuando llegara su edad de jubilación, tendría muchos inmuebles pagados que lo ayudarían económicamente.

La lógica dice que efectivamente es una buena estrategia de inversión, sin embargo, lo que le faltaba evaluar era el plazo de su plan financiero y la eficiencia de esa inversión.

Plazo del plan financiero.

Cuando comenzamos a invertir, por lo general nos preocupamos de encontrar las mejores tasas, independiente del instrumento en que estemos invirtiendo. Este es un error común, puesto que la idea no es invertir por el sólo hecho de hacerlo, sino que debe ir acorde a un plan mayor, que tenga plazos y montos definidos, además de una correlación con nuestro «inventario personal» (conocimientos y habilidades).

Por ejemplo, si te sientes atraído por las propiedades y has estudiado cuidadosamente el mercado, será mucho mejor invertir en inmuebles que en la bolsa de comercio, a pesar de que existan acciones que pudieran ser más rentables. Recuerda que el riesgo está en no saber cómo produce dinero el instrumento en el que estás invirtiendo.

Por otra parte, la rentabilidad no lo es todo, sino también es importante el monto que obtendrás gracias a la inversión. Quizás te estarás preguntando ¿y eso no es lo mismo? La respuesta es «no»: La rentabilidad se mide en porcentaje, mientras que el monto lo medimos en unidades monetarias (pesos, dólares, euros, etc.).

Supón que encuentras un negocio que tiene una rentabilidad del 100% mensual, pero que sólo puedes invertir 1.000 pesos (USD 1,4), es decir, que después de 30 días tendrías 2.000 pesos (USD 2,8). Para algunos podría ser interesante este negocio, pero para otros, por muy buena rentabilidad que ofrezca, esos 1.000 pesos mensuales de ganancia no compensarían el trabajo que lleve obtenerlos.

El otro factor mencionado son los plazos de las inversiones. En lo personal, mi plan financiero es mucho más corto que los 20 o 30 años que demoraría en ser mía una propiedad, por lo tanto, debe ser rentable desde el primer mes, de lo contrario, me inclinaría por otro tipo de inversión.

Eficiencia de la inversión.

Una vez que ya encuentras los instrumentos que se adaptan a tu plan financiero y a tu inventario personal, recién ahí, discriminas qué tan eficiente son cada una de las opciones, en otras palabras, cuál de todas te da más rentabilidad.

Volviendo al caso de nuestro alumno, y como él muy bien lo anticipó, la lógica no necesariamente te entrega los mejores resultados. Además, comprar propiedades sólo por haber visto que los años anteriores ha sido un buen negocio, no es exigirte lo suficiente como inversionistas, ya que podrías encontrar una inversión mucho mejor u optimizar las rentabilidades inmobiliarias.

Actualmente en Chile, el pie (o pago inicial) para un inmueble es del 20% del valor total. Debido a estas exigentes medidas, estimamos que la rentabilidad será cercana a un 2% anual hasta que terminemos de pagarla, si la mantienes arrendada por año corrido y consideras meses desocupados. Cuando termine el periodo de deuda, podrás recibir el arriendo completo, donde subiría la rentabilidad a un 40% anual, aproximadamente, además de poseer un activo propio (sin deuda).

Ahora la pregunta es: ¿Qué será mejor? ¿Rentar los primeros 30 años a un 2% y después a un 40% anual o invertir durante todo el periodo a una tasa promedio del 10% anual?.

Para poder entregar datos numéricos, supondremos que la propiedad cuesta 100.000.000 de pesos (USD 140.000 aproximadamente). En el primer caso de la pregunta planteada, después de 40 años, tendrías un total ganado de 92.400.000 de pesos por concepto de arriendo, además de un inmueble que podría haber tenido plusvalía. Seremos muy optimistas y consideraremos que se triplicó el precio inicial de la propiedad, de esa forma, tendrías 392.000.000 de pesos (USD 545.000) habiendo invertido sólo 20.000.000 (USD 28.500), que corresponden al pie inicial aportado para la obtención del crédito.

Ahora bien, si esos mismos 20 millones los hubieras invertido con interés compuesto a una tasa anual del 10% durante el mismo plazo (40 años), tendríamos más de 900.000.000 de pesos (USD 1.285.000) a tu favor y sin la estimación (y alta especulación) de que el inmueble triplicara su valor por plusvalía.

La mejor parte viene en este momento. ¿Cuánto recibirías mensualmente por arriendo una vez que la propiedad estuviera pagada? Aproximadamente serían unos 700.000 pesos mensuales (USD 1.000). Y por otro lado ¿cuál sería tu renta si los 900 millones los sigues invirtiendo y te quedas con los intereses ganados? Recibirías $7.500.000 (USD 10.700) cada mes, tan sólo un poquitito más que en el caso anterior jajajaja.

El mercado inmobiliario tiene periodos buenos para invertir y otros no tanto y, como regla general, a mayor pago inicial menores son las rentabilidades. Por lo tanto, en Chile hoy es menos fácil obtener resultados que superen al depósito a plazo, aunque siempre existirán dueños dispuestos a vender muy barato y personas dispuesta a pagar un arriendo alto, porque la mayoría de las veces las decisiones financieras son tomadas desde la emoción.

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