Aprende cuándo las inversiones inmobiliarias pueden ser buenas para ti o cómo podrían ir incluso mejor
Las inversiones en inmuebles son cada vez más populares, de hecho, me atrevería a decir que es el tipo de inversión donde la mayor parte de la población se siente más cómoda. El problema es que corre mucha información de boca en boca que no es necesariamente verdadera y/o útil. Por ejemplo, frases como «que el inmueble se pague solo» o «las propiedades son una buena inversión porque siempre suben de precio», han hecho que muchos y muchas se lancen a la piscina sin obtener los resultados esperados, porque la verdad es que no es tan sencillo y existen muchas formas de optimizar la rentabilidad.
Comenzaré por contarte cómo puedes reconocer una buena tasa de rentabilidad en el mundo inmobiliario, y para ello he creado la siguiente tabla a modo de guía:
Debes tener en cuenta que las rentabilidades anteriores aplican a países con una inflación anual que fluctúa entre un 3% y un 5%. La regla general en toda inversión es ganarle a la inflación, sin embargo, para nuestros hermanos argentinos y venezolanos, cuyas inflaciones durante el 2015 fueron de un 27% y un 274%, respectivamente, el panorama se vuelve cuesta arriba. En estos casos, una buena recomendación para protegerte es, de todas formas, comprar propiedades, ya que por lo general el precio de éstas oscila similar a la inflación (también sirven las ampliaciones, lo importante es no tener el dinero quieto, porque pierde su valor muy rápidamente).
Recapitulando: ya sabes cuándo reconocer una rentabilidad es atractiva en el mundo inmobiliario, pero aún no te he contado cómo mejorar esa tasa de rentabilidad y, para eso, te voy a compartir los 6 puntos claves que debes tener en cuenta:
1.- Cotizar bien y con calma
Parece lógico y a veces es poco valorado, pero lo primero que determinará tu tasa de rentabilidad es la correcta elección del inmueble. Actualmente existen muchas plataformas donde los vendedores pueden publicar sus propiedades y que te permiten filtrar por áreas geográficas, rango de precios, metros cuadrados, en fin, casi cualquier parámetro que elijas. Úsenlas, ya que en 1 hora se puede hacer un muy buen estudio de mercado. Además, ten presente la regla 100/10/3/1, que dice que veas 100 propiedades (en internet o periódicos), visites 10, cotices por 3 y elijas 1.
2.- Conocer el valor al que se podría arrendar
Con las mismas plataformas antes mencionadas, puedes buscar casas o departamentos en arriendo en el sector donde estés interesado en comprar, y así, saber con bastante precisión a cuánto podrías arrendar la propiedad cuando ya sea tuya.
Tener una certeza razonable del ingreso que obtendrás, permite hacer una inversión más segura y tomar mejores decisiones de compra.
3.- Preferir una compra directa con el dueño
En casi todos los países, por no decir todos, existen personas que se dedican a gestionar las ventas de propiedades a cambio de una comisión. Si bien, pueden facilitarle mucho el trabajo al vendedor, para el comprador no hay un beneficio considerable que compense el costo. Además, estos gastos los debes incluir en el monto de inversión inicial, lo que reduce un poco tu rentabilidad, por lo tanto, es preferible inclinarse por una compra directa con el dueño.
Quiero que tengas en cuanta que este es el último aspecto en qué fijarte. Es decir, una vez que sepas que el precio de la propiedad que deseas comprar está acorde o por debajo del valor de mercado y que podrás obtener un buen ingreso al arrendar dicho inmueble, recién allí, y si es que hay más de 1 propiedad seleccionada, debes inclinarte por aquella que sea de forma directa con el dueño.
4.- Negociar el precio
El precio siempre se puede negociar y, personalmente, me ha tocado experimentar rebajas de más de un 7%, así que no dejes de al menos intentarlo. Hay muchas razones que puedes dar para disminuir el valor, sólo sé creativo y deja de lado la timidez en el momento crucial.
Como consejo, no negocies el precio al principio de la visita. Primero evalúa fríamente, después muestra interés en la compra para, recién ahí, comenzar a negociar.
5.- Negociar las condiciones bancarias
Otro aspecto importantísimo a considerar es el crédito que solicitarás al banco. Generalmente existen condiciones fijas que están públicadas en los sitios web de cada uno de ellos, pero cuando se habla personalmente con un ejecutivo comienzan a aparecer las opciones.
Intenta preguntar en al menos 3 bancos distintos y después lleva esas cotizaciones a los otros para ver si pueden mejorar su propuesta inicial. Recuerden que un 0,1% menos en la tasa de interés puede impactar enormemente en tu rentabilidad.
Otro aspecto son los seguros asociados. Si hay más de una opción, lee bien las condiciones y los montos que cubren, porque no siempre el más caro es el mejor y estará afectando tus ingresos.
6.- Compartir gastos legales
Existen trámites legales que no benefician a ninguna de las partes por sobre la otra, como la firma de la compra-venta. Estos gastos deben ser compartidos con el dueño para disminuir tu inversión inicial y aumentar tu rentabilidad futura.
Ahora que ya has aprendido algunas claves importantes para hacer una buena inversión inmobiliaria, te contaré una historia personal, para que veas que esto no es sólo teoría.
Actualmente mantengo inversiones inmobiliarias que me rentan en promedio un 23% anual, en las que logré conseguir una rebaja de $1.000.000 (US$1.500) cada vez y conseguí un financiamiento sobre el 90%, cuando otros bancos sólo financian el 80%. Y si esto fuera poco para ustedes, Natalia logró rentar en promedio más del 27% anual, siguiendo estos mismos consejos.
Estos tips y todos los detalles que necesitas para invertir en el mundo inmobiliario una y otra vez, podrás encontrarlos en el curso Realízate Invirtiendo en Propiedades (RIE Propiedades). Aquí encontrarás todo nuestro conocimiento y experiencia, lo que seguro te será muy muy útil en las diferentes etapas de inversión: evaluación, compra, explotación y venta. Lo mejor de todo es que puedes consultarlo las veces que desees.
Recuerda, las inversiones no son difíciles, sólo requieren dedicación y adquirir los conocimientos necesarios, así que te deseo el mayor éxito en tu camino inversionista.
